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什么信號?銀行選擇性放貸!超 20 年房子被勸退,剛需轉向遠城區

導讀:銀行放貸周期從 2-3 個月拉長到至少 4-6 個月,而且銀行對二手房會 " 選擇性放貸 "。

來 源丨21 世紀經濟報道(ID:jjbd21)

作 者丨劉茜

編 輯丨李清宇

圖 / 圖蟲

近日,全國多地房貸緊張,包括武漢、鄭州、廣州在內的多個城市傳出 " 二手房停貸 " 消息。21 世紀經濟報道記者多方走訪了解到,雖然網絡上關于 " 停貸 " 的熱議聲鼎沸,但目前在武漢,并沒有銀行發布官方文件,或者官方表示對二手房 " 停貸 "。

不過,二手房放款速度變慢和審批更加嚴格是事實。多家武漢地區中介向記者透露,銀行放貸周期從 2-3 個月拉長到至少 4-6 個月,而且銀行對二手房會 " 選擇性放貸 ",房齡在 20 年以上的房子遭到銀行的普遍 " 勸退 "。能夠提供詳細流水、五險一金繳納額度較高、在央企國企工作、在對應銀行有理財資金或者能夠接受利率上浮的客戶,更容易得到貸款支持。

一家國有銀行武漢分行工作人員透露,現在房貸額度確實比較緊張,有相關的臨時管控,新房貸款還好,二手房貸管控較嚴,銀行無法給購房者一個準確的放款時間。

銀行 " 選擇性放貸 ",對貸款客戶資質要求更加嚴格

根據多家中介的反饋,5 月底,二手房中介就感受到了銀行信貸額度的收緊有中介說," 往年到四季度才會感到額度緊張,今年 5 月底,我們就收到了銀行風聲,銀行動作很迅速,沒有給啥過渡期。"

網上流傳一份武漢各家銀行二手房貸款的表格,顯示中行、工行、農行、交行均已停貸。記者調查了解到,目前武漢二手房貸并沒有一刀切明確宣布停止,大部分銀行用的是 " 排隊 " 的說法。

" 我行沒有停貸,只是排隊放款。" 一家國有銀行武漢分行相關人士透露,月頭兩三天會有額度,有額度就根據政策安排放款,排隊時間說不好,不能跟客戶明確保證。招商銀行青島路支行一位負責個貸的工作人員介紹,現在二手房商貸周期為半年,公積金貸款或者混合貸的周期更長。

" 每天受理的數量減少了,相當于‘限號’。" 武漢一家大型中介機構的負責人介紹,每家銀行都有多個分行去對接不同區域的二手房業務。銀行還是會接二手房業務,按照報備的順序去受理,但因為日均受理數量減少,放貸周期被拉長到至少 4-6 個月。

" 不過,有一些房源,確實會被銀行選擇性拒絕。" 武漢青山區一家二手房中介機構的負責人劉敏(化名)告訴記者,青山區域 20 年以上房齡、沒有電梯的房源會多一些,也就是常說的 " 老破小 ",這些房子房貸普遍遭到銀行的拒絕。

該負責人說,現在多家銀行受理二手房貸款的門檻至少是 50 萬元以上,有些房齡超過 20 年以上的房子,本來面積就不大,貸款超不過 50 萬,銀行不愿意接這樣的單。

即使房齡沒有超過 20 年,銀行對貸款客戶的資質要求會更嚴格。武昌水果湖片區一家中介透露,如果客戶流水情況優質、五險一金繳納額度較高、在央企國企工作、在對應銀行有理財資金、或者能夠接受利率上浮的客戶,更容易得到貸款支持。

貸款難度提升,購房需求轉向遠城區

目前的信貸緊張,業內人士普遍認為和控房貸總量的總基調有關。

2020 年末,央行、銀保監會聯合發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》,對各銀行實行了分檔管理,規定了各檔銀行的房地產貸款和個人住房貸款占比上限。根據 2020 年年報披露的數據統計,37 家上市銀行中有 13 家銀行的房地產貸款占比或個人住房貸款占比超標。

中指研究院華中市場研究中心主任李國政認為,在房貸額度逐漸精細化管理后,銀行出于成本效率的考慮,會優先考慮新房客戶的需求和額度。加上年中銀行面臨房地產貸款集中度要求下達后的首次半年報披露,自然會從二手房貸入手收緊額度。而 " 選擇性放貸 "、房貸放款時間變長的現象,確實已經對二手房成交量造成了一定影響。

有研究機構數據顯示,6 月份,有 43% 的受訪者感受到貸款難度提升,受訪者購房需求占比較上月下降 10 個百分點,整體計劃購房需求下降較為明顯。分區域來看,長江中游、中原地區計劃購房的下降占比均超過 10%。

武漢市匯鴻房地產營銷有限公司經紀人何楚武介紹,銀行貸款收緊后,該公司已經撤了 6 單二手房買賣,客戶已經面簽,還沒等到審批,銀行因信貸緊張做了退單處理。

劉敏(化名)直言,由于區域發展因素,該區域 20 年房齡以上的二手房較多,感受到的影響比較強烈,二手房成交量下降了一半。資金儲備充足的全款客戶擁有了更大的議價權,她在 6 月份就遇到了這樣的情況,買家打聽到二手房放款難的消息后,直接在已經談好的價格上要求賣家包稅包中介服務費,賣家不愿 " 變相降價 ",結果不歡而散。

而因買二手房因貸款受阻的剛需,則將需求轉向更遠的遠城區。記者注意到,對市場風向最為敏感的頭部房企已經捕捉到這一信息。剛剛結束的武漢首次集中土地拍賣,除了光谷外,大量的地塊成交在武漢市蔡甸這些遠城區,這些地塊將在半年后集中上市。

中指院數據顯示,武漢首批集中供地,蔡甸區成交 13 宗地塊,供應建筑面積達 163.21 萬方,在參加集中供地的所有區中位列第一名。萬科共計出資 50 億競得 4 宗地,收儲 76 萬平方米,其中三宗地位于東西湖、黃陂、蔡甸,并且是首次布局黃陂橫店、蔡甸奓山板塊。金地出資近 41 億元競得 3 宗地,成交建面近 102 萬平方米,兩宗位于蔡甸和江夏。

額度管控或將常態化

房管部門數據統計,2021 年上半年(1-6 月),武漢樓市共計成交新建商品房約 124046 套。因 2020 年疫情影響不具可比性,2021 年上半年的商品房成交套數較 2019 年增長 26.28%。

" 武漢新房成交數量常年位居全國前三,市場活躍度非常高。" 李國政介紹,武漢樓市成交量排名歷年來都很高,不管是銀行信貸額度還是貸款利率,在武漢地區一直 " 不算友好 "。

今年 6 月 25 日,廣州部分銀行將首套房利率調整為 5.55%,二套房調整為 5.75%,且是半年漲了四次后的利率。受額度緊張影響,目前,武漢地區首套房房貸利率上調后,普遍保持在 5.68%-5.78%,二套房房貸利率普遍為 5.93%-6.03%。

李宇嘉表示,七八月份武漢信貸額度緊張的局面會有一定緩解,但是房貸額度管控、占比管控將成為常態化,資金大規模涌入樓市的時代結束了,靠杠桿炒作樓市的時代也一去不復返。 " 不少投資客的杠桿計算精確到天,成本調控的手段,讓房地產投機者難以迅速套現離場。"

貝殼研究院表示,過了上半年的考核節點后,下半年銀行信貸投放額度及放款周期將逐步恢復常態,市場交易規模將保持量增價穩的增長勢頭,預計下半年二手房市場交易量增速放緩,全年新房、二手房的交易規模比去年增長超過 10%。

本期編輯 陳思 實習生 王綺彤

以上內容由"21世紀經濟報道"上傳發布 查看原文
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